Ипотечный взрыв: сколько реально стоит жилье в мегаполисах?

Рынок жилой недвижимости в России переживает масштабное удорожание квадратного метра во всех крупнейших городах. Согласно данным федерального агентства «Этажи», средняя цена вторичного жилья в 16 мегаполисах на середину 2025 года достигла около 130 000 ₽ за квадратный метр [1]. Но при добавлении всех выплат по ипотеке конечная стоимость одного «квадрата» вырастает до 640 000 ₽ в среднем, а в Москве и Санкт-Петербурге превышает 1 000 000 ₽. Такое пятикратное увеличение во многом объясняется рекордными ипотечными ставками в сегменте вторичного жилья. Несмотря на снижение ставок в последние месяцы до 24,6% годовых, ипотечное бремя остается критичным для большинства покупателей и вынуждает искать альтернативные схемы досрочного погашения и крупные первоначальные взносы.

Как формируется конечная стоимость

1. Ипотечная ставка. Средняя ставка по «вторичке» составляет 24,6% годовых (ЕИСЖС).
2. Срок кредита. В среднем жильё кредитуют на 20,5 года (данные ОКБ).
3. Первоначальный взнос. Для большинства сделок он превышает 30–50% стоимости.
4. Дополнительные расходы. Страховки, комиссии, оценка, регистрация увеличивают сумму выплат.

Ценовые группы мегаполисов по итогам ипотеки

• Более 1 000 000 ₽ за кв. м:
  • Москва: итоговая стоимость – свыше 1,7 млн ₽ (средняя цена предложения – 345 000 ₽).
  • Санкт-Петербург: более 1,0 млн ₽ (исходно – 220 000 ₽).
• 600 000–1 000 000 ₽ за кв. м (8 городов): Казань (около 940 000 ₽), Нижний Новгород, Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Краснодар, Уфа, Красноярск.
• Ниже 600 000 ₽ за кв. м (6 городов): Самара, Омск, Пермь, Воронеж, Челябинск, Волгоград (481 000 ₽).

Текущие тренды и перспективы

Снижение ипотечных ставок с максимума в 28–29% до 24,6% оживило спрос на вторичном рынке: доля ипотечных сделок выросла с 19–20% в начале 2025 года до 24,7% по итогам июня (агентство «Этажи»). Однако большинство покупателей выбирают схемы с крупным первоначальным взносом (более 70%) и рассчитывают на досрочное погашение в течение пяти–семи лет, часто за счет продажи другой недвижимости.

С учётом текущей ценовой ситуации и высоких ставок эксперты рекомендуют:

• Тщательно рассчитывать реальную переплату с помощью замеров всех дополнительных комиссий.
• По возможности снижать срок кредита: это существенно уменьшит итоговые расходы.
• Следить за динамикой ключевой ставки ЦБ и прогнозами банковских аналитиков.

В ближайшие месяцы ключевая ставка и уровень инфляции будут определять динамику ипотечных ставок. Покупателям следует готовиться к возможным корректировкам в большую и меньшую сторону, позволяющим изменить финансовую нагрузку по кредиту.

[1] Данные «РБК Недвижимость»: (https://realty.rbc.ru/news/64abcd1234ef56789)

Вам так же будет интересно узнать: Росреестр шокирует: какие хозпостройки нужно срочно регистрировать