26 июля 2025 01:20, Дмитрий Новак, Новости недвижимости, 👁 40
Первая волна критики проекта дифференцированных ставок по семейной ипотеке уже прозвучала от ведущих игроков рынка. По замыслу Минфина и Минстроя, субсидируемые проценты будут варьироваться в зависимости от региона, размера населённого пункта и числа детей в семье. На практике это обещает сделать ипотеку более адресной, но эксперты предупреждают: без чёткого механизма учёта экономических реалий каждой территории риски фундаментальны.
Общая сложность подхода
ГК «А101» отмечает, что в крупных регионах ЦФО средние доходы в два раза выше, чем на Дальнем Востоке. По данным ЦБ РФ, объём выданных ипотечных кредитов в 2023 г. вырос на 15%, однако реальный уровень жизни регионов остаётся неравнозначным (источник: https://www.cbr.ru/analytics/). Отсутствие единой методики расчёта ставки подрывает прозрачность программы.
Риски и проблемы механизма
- Неучтённая внутрирегиональная дифференциация. Даже в одной области существуют зоны с разными доходами и рынками жилья.
- Рост стоимости проектов. Девелоперы закладывают в цену объекта риски изменения господдержки.
- Рыночное стимулирование. Повышение стимулирующих мер в регионах с низкой активностью может привести к дисбалансу спроса и предложения.
Опасность разгона цен на жильё
Генеральный директор Optima Development Давид Худоян подчёркивает: «Если искусственно снижать ипотечные ставки там, где недвижимость и так дёшево, это лишь подстегнёт рост цен». Аналогичная ситуация уже наблюдалась после запуска льготной ипотеки в 2020–2021 годах, когда спрос на новостройки в среднем по стране вырос на 30%, а цены на квадратный метр — на 12%.
Перспективы адресного субсидирования
По словам Ярослава Гутнова (SIS Development), демографический и территориальный критерии могут как усилить, так и ослабить интерес к программе. Ключевые параметры:
Критерий | Эффект при высоком уровне | Эффект при низком уровне |
---|---|---|
Число детей | Больше участников | Минимальная активность |
Размер города | Охлаждение рынков | Слабый спрос |
Успех во многом зависит от точности градации ставок и своевременной корректировки шкал.
Направления доработки
- Внедрить автоматизированные расчёты на основе статистики Росстата и ЦБ.
- Установить прозрачные границы по демографическим группам.
- Создать механизм оперативной корректировки ставок по кварталам.
Такой сбалансированный подход позволит снизить нагрузку на бюджет, сохранить рыночные стимулы и сделать семейную ипотеку по-настоящему адресной.
Источник: Циан